こんにちは暮らしっく不動産の門傳です。
すっかり秋めいてきましたね。 涼しくなってきて食べ物も美味しくなる季節。
楽しみな秋がやってきました。
さて今日は、事故物件、心理的瑕疵について。
ちょっとこの件について、研究する件があり、復習がてらここにも書いておこうと思います。
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に
民法改正（その中の債権法改正2017年）から、瑕疵担保責任から契約不適合責任というものに内容が変わってします。
瑕疵担保責任というは
「契約に適合していないもの」であるときに、その責任を負うもの。 というのが、契約不適合責任。（ざっくりで簡単な説明ですが）
新民法第562条
1.引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない
瑕疵担保責任を請求するためには「隠れた瑕疵」であることが必要。 という要件がありましたが、新しい民法では、「隠れた瑕疵」は必要ではなくなりました。
知っていた知らなかったけど過失があったとかは、関係なくなります。
「契約に通りでしたか？」というところがポイントとなります。
| New民法 | 今の民法 |
| 隠れた瑕疵 | 契約に適合？ |
瑕疵の種類
不動産での瑕疵は大きく分けて４つ。
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種別 |
内容 |
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物理的瑕疵 |
雨漏り、強度不足など |
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法律的瑕疵 |
目的物の利用について、法律的な制限がある場合など。 |
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環境的瑕疵 |
対象物件には問題はないが、周辺環境に問題がある瑕疵。 |
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心理的瑕疵 |
対象物件自体、周辺環境にも問題はない。 |
心理的瑕疵はこの表のうち、一番下の段になります。
物件も問題なし、周辺にも問題なし。
でも物件を使うのに、なんか嫌な感じがする。
という、なんても微妙な瑕疵が、心理的瑕疵。
曖昧すぎて難しく、不動産業界では具体的なものがないのが現状です。
不動産 心理的瑕疵の例
近隣に暴力団事務所、暴力団員が居住している（東京地裁 判例 平9・7・7 判事1605号71頁）
深夜まで組員が大騒ぎ。「住み心地の悪さ」が原因。
前入居者が性風俗特殊営業として使用
（福岡高判 平成23.3.8 判例タ1365号119頁）
心理的瑕疵 最初の事例
自動車売買での事例
松山地裁 判例 昭和35.8.5 判タ107号102頁
AがディーラーXより、180万円の新車を購入。
ディーラーXが車検登録のため陸運局への向けて移動中に当該自動車で死亡事故があったことが後に判明。
判決 思想的感情的性質の著しい欠点あり。 交換価値の減少から新品とは言えない。
損害賠償額 代金6％ 10.8万円
さいごに
まとめ途中でざっくりしたもので失礼しました。
アウトプットしつつ、インプットし、知識精度を高めようと、ちょっと試行錯誤中なので、このような形で失礼いたします。
一番最初の心理的瑕疵は中古車だったんですね。
さすがに死亡事故起こした車には乗りたくないですね。。
今日はこのあたりで。
もう少し知識を深めていきたと思います。
その２へ続く！
