こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
不動産賃貸の繁忙期である2・3・4月のお引っ越しを考えていらっしゃる方からもお問い合わせをいただく季節になりました。
賃料発生日というのは多くの物件で申し込みから2週間後、物件や管理会社によっては3週間ほどで発生してくることが多く１ヶ月は待ってくれないことが多いです。そのようなこともあり、2・3・4月に引越しを考えている方にとっては物件を探し始めるにはまだまだ早い時期。
ですが、地方より上京・進学される方にとって未知の土地である東京でのお部屋探しは不安な部分も多々あると思いますのでポイントをまとめておきたいと思います。
入居までにどのような工程があるのか？
物件によって多少前後することはありますが、教科書的な(標準的な)スケジュールは下記の要領です。
1.お問い合わせ
2.内見
3.申し込み
4.審査
5.初期費用入金
6.契約
7.鍵渡し
8.入居
という段取りになります。申し込みから入居までは2週間ほどかかるイメージです。
賃料発生は申込みから2から3週間で発生してきます(1ヶ月は待ってくれないことが多いです。)
例えば1/10頃に申し込みを行った場合、賃料発生日は1/24頃になります。
3月中旬に入居を希望している場合は、引越し時期に主軸を置いた場合、2月中旬から下旬にかけて出て来る物件の中から選ぶと時期としては丁度よいと考えます。
出ている物件がどれ位で無くなるか？というのは物件によって差がありますが、例えば今日現在で50件ほど募集が出ていた場合、一年間の平均的なペースで考えると2から3ヶ月でをかけて50件の在庫が入れ替わるイメージです。
物件在庫も鮮度が重要ですので、自分が住みたい時期の中の在庫から選ぶというのがポイントになってきます。
ネットを見ていたら良い物件を見つけた！となっても3ヶ月先にはおそらくなくなっています。
家賃の決め方について
内見を行い申し込みを行うと"審査"が始まります。
この審査というのは契約者がコンスタントに家賃を無理なく支払うことができるのか？というところを見る審査です。
学生さんであれば親御さんが契約者となり、入居者として学生さんという形になることが多いです。
現在は学生だけれども4月から社会人という方は"内定通知書"を提出することによってご本人が契約者となることができます。
審査承認がスムーズにおりる家賃の目安は税引き前の収入の30%程度。
額面26万円、手取り21万円という場合には26万円の30%と考えるといいと思います。
この例で考えると7.8万円程度の家賃であれば審査承認が出ると考えられます。
家賃相場と物件スペック
家賃相場と物件スペックは大きく関係しています。
例えば下記の条件の家賃相場が8万円だっとします。
- 都内A駅
- 徒歩10分以内
- 1K(居室が6畳程度)
- バス・トイレ別
- 2F以上
- 築20年以内
さすがに8万円は高いけどこれより安い物件で探したいなぁということで前述の条件で家賃相場よりも安い物件を探したとします。
この場合、どこかしら妥協点が出てきます。例えばでいうと下記のようなもの。
- 築年数が古い(上記の例でいえば築20年に近いかそれ以上の築年数)
- 設備が旧式(バランス釜など)
- フローリングではなく和室
前述の条件で家賃相場どおりの家賃であった場合は、先程の条件に近い物件が出てきます。
もしくは築年数や設備は新しいけど極端に狭い物件などです。
標準的なバランスのとれた物件もありますが、前述のように"設備だけ特に力を入れました！"のように振り切れている物件もあります。
前述の条件で家賃相場以上の家賃であった場合には前述の条件にプラスアルファの要素が出てきます。
- オートロック
- 宅配ボックス
- コンロ2口
- 独立洗面台
などです。
東京の都心部の場合、家賃が高いので自分にとって何が必須で何があったら嬉しい要素なのかを考えておくのは重要なポイントになります。
初期費用はどれぐらい？
初期費用は物件によってまちまちですが一般的に言われているのが家賃(管理費込み)の5ヶ月から6ヶ月分です。
ですので家賃が7.5万円管理費が5,000円の物件があったとすると40万円から48万円ほどの初期費用が必要となってきます。
(引越し費用や家電や家具を揃える費用は別途かかります。)
初期費用の内訳としては敷金、礼金、火災保険、鍵交換費用、前家賃、仲介手数料、条件によっては家賃保証会社etcがあります。
月途中での入居の場合、その月は日割り精算となります。
家賃相場よりも安い賃料設定の物件やいわゆる設備充実系の人気物件の場合、初期費用が高くなる傾向があります。
まとめ
2・3・4月というのは現在の入居者が退去してから申し込みが入るスピードが早いのも事実ですが、動き出すのが早すぎても住まないのにかかってしまう家賃が出てきてしまいますので時期の見極めは慎重に行うようにしましょう。
ポイントを抑えておくとスムーズな家探しにつながります。
