こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
たくさんのお客様から家探しのオーダーを承ります。
都心部に職場がある方、地方から上京される方、人それぞれ事情が異なりますが、東京の家賃相場がわからない方にとって、テレビで聞いたことのある街であれば便利だろうということでリクエストをいただくことがあります。
家賃相場がわからない人でも
"山手線の内側は値段が高い"
というのは聞いたことがあるかもしれません。
巨大なビル、ランドマーク、歴史的な公園。色々と便利で環境が整った場所というのは誰しもが憧れますが、もともとそのような場所が何であったかを考えてみました。
江戸藩邸
出典:wikipedia 江戸藩邸 松平忠昌上屋敷（龍ノ口屋敷）模型
著者:Gryffindor stitched by Marku1988
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Matsudaira_residence_Edo_1.JPG
調べてみると、今の多くのランドマークや著名な建物、公園は江戸時代に江戸藩邸であったことがわかりました。
江戸藩邸とは
江戸時代には徳川家が江戸城(今の皇居)に住んでおり、その周囲には徳川家の親戚をはじめ各地方の藩の屋敷がありました。
この藩の邸には参勤交代をした時に地方からきた大名が住む屋敷としての機能、徳川家の人質が住むという役割があったと言われています。
江戸城に近いところから上屋敷、中屋敷、下屋敷というランクがつけられており、藩の規模によって上屋敷のみのところから上、中、下の3邸をもっているところまで様々であったようです。
どこにあったの?
地方の大名とはいえ、東京にきた時にそれ相応の場所に住むのが大名です。
wikipediaに記載があった藩邸をgoogleの地図に落とし込んでみました。
(詳細な位置はわかりかねるのでおおまかな位置でマッピングしている場所もあるので悪しからず。)
江戸城を中心として千代田区、港区、目黒区、文京区に多く点在しています。
江戸藩邸の記載があったリストですが下記のようになっています。
尾張藩徳川家上屋敷（新宿区市谷）：防衛省庁舎
紀州藩徳川家上屋敷（千代田区元赤坂）：迎賓館（旧赤坂離宮）
水戸藩徳川家上屋敷（文京区後楽）：小石川後楽園、東京ドーム、後楽園遊園地
加賀藩前田家上屋敷（文京区本郷）：東京大学本郷キャンパス
西条藩松平家上屋敷 （渋谷区渋谷）：青山学院大学
福岡藩黒田家上屋敷 （千代田区霞が関）：外務省庁舎
米沢藩上杉家上屋敷 （千代田区霞が関1-1-1）：法務省庁舎
広島藩浅野家上屋敷 （千代田区霞が関）：国土交通省庁舎
広島藩浅野家中屋敷 他 （千代田区永田町）：国会議事堂
彦根藩井伊家上屋敷 （千代田区永田町）：国会前庭北地区（憲政記念館等）
田原藩三宅家上屋敷 （千代田区隼町）：最高裁判所
熊本藩細川家上屋敷 （千代田区丸の内）：丸の内オアゾ
岡山藩池田家上屋敷 （千代田区丸の内）：丸の内ビルディング
土佐藩山内家上屋敷 （千代田区丸の内）：東京国際フォーラム
鳥取藩池田家上屋敷 （千代田区丸の内）：帝国劇場
備後福山藩阿部家上屋敷 （千代田区内幸町）：帝国ホテル
長府藩毛利家上屋敷 （港区六本木）：六本木ヒルズ毛利家庭園（史跡・毛利甲斐守邸跡）
仙台藩伊達家上屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（東京汐留ビルディング）
龍野藩脇坂家上屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（電通本社）
牛久藩山口家上屋敷 （港区赤坂）：アメリカ合衆国駐日大使館
薩摩藩島津家上屋敷 （千代田区内幸町）：みずほ銀行旧本店
佐土原藩島津家上屋敷 （港区芝三田綱町）：綱町三井倶楽部
川越藩松平家上屋敷 （港区虎ノ門）：ホテルオークラ東京本館
小田原藩大久保家上屋敷 （港区浜松町）：世界貿易センタービル
久留米藩有馬家上屋敷（港区三田）：三田国際ビル
森藩久留島家上屋敷（港区三田）：港区立三田中学校
宇和島藩伊達家上屋敷（港区六本木）：国立新美術館
三河吉田藩大河内家上屋敷 （千代田区丸の内）：東京駅
津山藩松平家上屋敷 （千代田区丸の内）：東京駅
松本藩戸田家上屋敷 （千代田区丸の内）：東京駅
安中藩板倉家上屋敷 （千代田区神田錦町）：学士会館
米沢藩上杉家中屋敷及び米沢新田藩上屋敷（港区麻布台）：外務省飯倉公館及び麻布郵便局
紀州藩徳川家中屋敷（千代田区紀尾井町）：グランドプリンスホテル赤坂
尾張藩徳川家中屋敷（千代田区紀尾井町）：上智大学
薩摩藩島津家中屋敷 （港区芝）：NEC本社ビル
彦根藩井伊家中屋敷 （千代田区紀尾井町）：ホテルニューオータニ
伊予松山藩松平家中屋敷（港区三田）：イタリア共和国駐日大使館（史跡・大石主税良金ら十士切腹の地）
福岡藩黒田氏中屋敷（港区赤坂）赤坂ツインタワー敷地
川越藩松平家中屋敷 （港区赤坂）：アークヒルズ（サントリーホール）
熊本藩細川家中屋敷（港区高輪）：旧高松宮邸・東宮御所（史跡・大石良雄外十六人忠烈の跡）
島原藩松平家中屋敷 （港区三田）：慶應義塾大学
佐賀藩鍋島家中屋敷 （港区虎ノ門）：国立印刷局・虎ノ門病院
長州藩毛利家中屋敷 （港区六本木）：東京ミッドタウン
広島藩浅野家中屋敷（港区赤坂）：赤坂サカス
松代藩真田家中屋敷（港区赤坂）：アメリカ合衆国駐日大使館宿舎
会津藩松平家中屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（ホテルヴィラフォンテーヌ汐留）
岡崎藩水野家中屋敷 （港区芝）：史跡・水野監物邸跡
彦根藩井伊家下屋敷 （渋谷区代々木）：明治神宮
高遠藩内藤家四谷内藤新宿下屋敷 （新宿区内藤町） ：新宿御苑
尾張藩徳川家和田戸山下屋敷 （新宿区戸山） ：都立戸山公園
水戸藩徳川家中屋敷（文京区弥生）：東京大学本郷キャンパス弥生地区
郡山藩柳沢家下屋敷 （文京区本駒込） ：六義園
大垣新田藩戸田家下屋敷 （文京区小日向） ：拓殖大学
久留里藩黒田氏下屋敷 （文京区関口） ：椿山荘（旧山縣有朋邸宅）
盛岡藩南部家下屋敷 （港区南麻布） ：有栖川宮記念公園
薩摩藩島津家下屋敷 （港区白金台）：八芳園
会津藩松平家下屋敷 （港区高輪）：オーストリア共和国駐日大使館
安志藩小笠原家下屋敷（文京区弥生）：東京大学本郷キャンパス弥生地区
岡山藩池田家下屋敷 （品川区東五反田）：池田山公園
備後福山藩阿部家下屋敷 （墨田区本所）：ライオン本社
下総関宿藩久世氏下屋敷 （江東区清澄）：清澄庭園
尾張藩徳川家蔵屋敷 （中央区築地）：築地市場
紀州藩徳川家浜屋敷（港区海岸）：旧芝離宮恩賜庭園
出典:wikipedia 江戸藩邸
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B1%9F%E6%88%B8%E8%97%A9%E9%82%B8
どれぐらいの相場なのか？
都内の南側に多く点在する江戸藩邸ですが、実際のところ家賃相場ってどうなんでしょう。
下屋敷
薩摩藩島津家下屋敷 （港区白金台）：八芳園
現在の鹿児島県である薩摩藩の下屋敷。今でいう八芳園のあたりにあったそうです。
最寄駅でいうと"白金台"というエリアになるのですが、白金台1丁目から5丁目の1Kの家賃相場を調べてみると下記のような結果になりました。
平均賃料:12.2万円(管理費込み)
平均広さ:25.98m²
平均単価:4,700円/m²
※国土交通省レインズ、ATBBより暮らしっく不動産でデータをまとめたもの
分析日:2017/03/30
データ参考日:2016/03〜2017/02までで募集があったもの
1m²あたりの単価が4,700円です。少し狭目の20m²を借りても94,000円というお値段。
鹿児島県の田舎であれば広い一戸建てが2軒ぐらい借りられるかもしれません。
上屋敷
仙台藩伊達家上屋敷 （港区東新橋）：汐留シオサイト（東京汐留ビルディング）
現在の宮城県である仙台藩の上屋敷。今でいう汐留シオサイトのあたりにあったそうです。
最寄駅でいうと"汐留"や"新橋"というエリアになるのですが、東新橋1丁目と2丁目の1Kの家賃相場を調べてみると下記のような結果になりました。
平均賃料:16.7万円(管理費込み)
平均広さ:38.57m²
平均単価:4,300円/m²
※国土交通省レインズ、ATBBより暮らしっく不動産でデータをまとめたもの
分析日:2017/03/30
データ参考日:2016/03〜2017/02までで募集があったもの
1m²あたりの単価が4,300円です。少し狭目の20m²を借りても86,000円というお値段。
このあたりは大型のビルが多く物件数としてはあまり多くありませんが平均単価が4,000円を超えてくる市場価値というエリアです。
結論:殿様の居住地は高い
やはり殿様の住んでいた居住地は家賃相場が高いですね。
地方から出てきて、お金も無いまま江戸城に近いところに住みたいと思ってもお金が無いと住めませんよという結果のような気がします。
また有名どころの殿様や徳川家関係の多くの土地は国関係の施設であったり財閥系の企業に払い下げられたようで、居住用としての物件が少ないという傾向もあります。
例えば一新入社員や一新入学生が世の中の標準的な値段で住みたいと思っても住めないのがこのエリア。
もし仮に格安で物件があったとしても、築年数が異様に古い、ものすごく狭い、設備がボロボロという傾向になります。場所を重視するか設備を重視するかは人それぞれですが歴史を紐解いてみるとその土地の値段が高い理由が見えてきたりするものです。
参考になればと思います。
