こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
普段何気なく利用している道路。
普段車によく乗る男性なんかは道案内をする時に国道の番号で案内するような気がします。
「17号をまーっすぐいって、◯◯のバイパスのところを右折ね。」
「◯◯の入り口から首都高に入ってC2ね。」
普段から乗っている人はいいんですが、普段から乗らない人にとっては何のことやらさっぱり。C2ってなによ？どこよ？ってなるのではないでしょうか。
道路は奥が深いですね。
さて、不動産屋的な観点からいくと道路の種別がとても大事です。
特に"私道が私道が"とか"みなし道路"と不動産屋は言いますが、何のことやらわかっていない人も多いのではないでしょうか。というわけで今日は私道の解説です。
道路の種別
国道
出典:wikipedia
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Japan_National_Route_Sign_Unit_Drawing.svg?uselang=ja
まずはお馴染みの国道です。
これは都心に住んでいようが田舎に住んでいようが日本に住んでいれば小さい頃から馴染みがあるのではないでしょうか。
「国道◯号線をまーっすぐいって◯◯の交差点あるでしょ？ガソリンスタンドのところ。あそこを左折。」
なんて会話を田舎だとよくしますね。田舎にはそんなに沢山の種類の国道はないし、ガソリンスタンドも山のようにないので、これで会話が通じてしまいますね。
国道の定義は下記のとおりになります。
道路法第5条では、「高速自動車国道と併せて全国的な幹線道路網を構成し、かつ、次の各号のいずれかに該当する道路で、政令で路線指定されたもの」としており、以下の各号を挙げている。
- 国土を縦断し、横断し、又は循環して、都道府県庁所在地（北海道の支庁所在地を含む。）その他政治上、経済上又は文化上特に重要な都市（以下「重要都市」という。）を連絡する道路（国道1号、国道4号など）
- 重要都市又は人口10万以上の市と高速自動車国道又は前号に規定する国道とを連絡する道路（国道162号、国道428号など）
- 2以上の市を連絡して高速自動車国道又は第1号に規定する国道に達する道路（国道259号など）
- 港湾法（昭和25年法律第218号）第2条第2項に規定する国際戦略港湾若しくは国際拠点港湾若しくは同法附則第2項に規定する港湾、重要な飛行場又は国際観光上重要な地と高速自動車国道又は第1号に規定する国道とを連絡する道路（国道131号、国道177号など）
- 国土の総合的な開発又は利用上特別の建設又は整備を必要とする都市と高速自動車国道又は第1号に規定する国道とを連絡する道路（国道464号、国道475号など）
出典:wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%80%E8%88%AC%E5%9B%BD%E9%81%93
ごちゃっと難しい文章で書かれていますが、"主要な都市を結ぶ目的の道路"とここでは覚えておきましょう。
都道府県道
出典:wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%83%BD%E9%81%93%E5%BA%9C%E7%9C%8C%E9%81%93
- 市又は人口5000人以上の町（以下これらを「主要地」という）とこれらと密接な関係にある主要地、港湾法第2条第2項 に規定する重要港湾若しくは地方港湾、漁港漁場整備法（旧称・漁港法）第5条に規定する第二種漁港若しくは第三種漁港若しくは飛行場（以下これらを「主要港」という。）、鉄道若しくは軌道の主要な停車場若しくは停留場（以下これらを「主要停車場」という。）又は主要な観光地とを連絡する道路
- 主要港とこれと密接な関係にある主要停車場又は主要な観光地とを連絡する道路
- 主要停車場とこれと密接な関係にある主要な観光地とを連絡する道路
- 2以上の市町村を経由する幹線で、これらの市町村とその沿線地方に密接な関係がある主要地、主要港又は主要停車場とを連絡する道路
- 主要地、主要港、主要停車場又は主要な観光地とこれらと密接な関係にある高速自動車国道、一般国道又は前各号の一に規定する都道府県道とを連絡する道路
- 前各号に掲げるものを除く外、地方開発のため特に必要な道路
出典:wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%83%BD%E9%81%93%E5%BA%9C%E7%9C%8C%E9%81%93
次に都道や県道についてです。
先ほどの主要都市を結ぶ国道と違いもう少し範囲が限定的になりました。
港や停車場、観光地を結ぶための道路とスポットが小さくなりましたね。
市町村道
市町村道は、大きく2つに分けられる。
- 幹線市町村道: 国道（高速自動車国道・一般国道）を補完し、都道府県道（主要都道府県道・一般都道府県道）とともにその地方の幹線道路網を構成する道路
- 一般市町村道: それ以外の市町村道。日常生活に必要となる生活道路
市町村道は膨大な延長があるため、特に幹線市町村道を優先して整備が行われている。幹線市町村道は、その重要度に応じて幹線一級市町村道、幹線二級市町村道に分けられている。
幹線一級市町村道
- 都市計画決定された街路
- 主要集落（戸数50戸以上）と、その集落と密接な関係にある他の主要集落とを連絡する道路など
幹線二級市町村道
- 集落（戸数30戸以上）同士を連絡する道路
- 集落と、その集落と密接な関係にある一般国道、都道府県道、幹線一級市町村道とを連絡する道路など
出典:wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E7%94%BA%E6%9D%91%E9%81%93
ポイントは集落同士を結ぶ道路や生活に必要な道路というところです。
国道や県道から比べると目的の大きさが狭いですね。
じゃー私道は？
"市道"ではありません。
"私道"です。今までの流れからいくとより限定的な範囲になるのはご想像がつくのでは？
- 民間資本が有料道路として整備し、通行料収入で営利を得る
- 民地内で通行させるエリアを指定するために整備する（民地内通路）
- 建築基準法の認定を受けるために公衆用道路とみなして整備する
出典:wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A7%81%E9%81%93
私道を設置する目的として上記の項目が書かれていました。
不動産で大事なのは3番の項目です。
そもそも建築できる敷地は2m以上接道しなければいけない
大前提として、建物を建築する時には敷地が全面の道路に2m以上接している必要があります。
ですが、東京だとこのようなところばかりではありません。
このように2.0mに満たない道路も沢山あります。
上記の図のような場合、建物の再建築が不可能です。
道路幅は4m以上が原則
元々は幅員が4mに満たない道路であっても、道路沿いの民地部分を建築基準法上の道路としてみなし、建て替えの際には道路中心線から2m下がった位置での建築を求められるケースがある。この場合に生じた道路沿いの民地部分を通称『2項道路』と呼び、建築基準法の要件を満たすための私道の一つとされている。
出典:wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%A7%81%E9%81%93
上記の図でいうところの赤い部分。
が私道です。道路は基本的に4m以上であることが原則。
建物を建築する際に、道路の中心線から2m下がった部分の土地を提供することにより建物が建築できる要件を満たす方法です。
建築するために道路としてみなしてもらったので"みなし道路"や"私道"と呼びます。
さいごに
道路も種別により目的や管理者が異なります。
奥が深い！
余談ですが、日本のほとんどのエリアで舗装がされていますが、日本で初めてアスファルト化されたのは1878年の神田昌平橋が最初です。
全国的に普及しはじめたのは1970年代前半からとのことなので、アスファルト舗装って実につい最近のことなのだそうです。
