こんにちは。暮らしっく不動産の徳留です。
繁忙期ということもあり、様々なお客様とお話しをさせていただいております。
窓口はお問い合わせフォームだったり電話だったり直接来店だったりと様々ですが暮らしっく不動産では実に9割を越すお客様がお問い合わせフォームからのお問い合わせになります。
お問い合わせをいただくと物件をお探ししてメールで物件情報をお送りするのですが、部屋が決まる人となかなか決まらない人の差を考えてみました。
相場感覚があるかないか？
何度かここのコラムで記事にしていますが、相場感覚はとても大事です。
土地の値段は国で毎年、公示価格として発表されていますので、場所の相場というのは決まっています。
建物の価格というのは東京で建てようと九州で建てようと値段は大きくは変わってきませんので、賃貸の値段は土地の相場によって変わってくるといえます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
国土交通省が上記のサイトで土地の公示価格を発表しています。
例えば暮らしっく不動産のある高田馬場3丁目。
50万円/m2と発表されています。20代の人が一人暮らしをするのによくある20m2の間取りと考えると一人暮らし分の土地の値段は1000万円になります。
都会の香りがする港区南青山の住宅地も見てみます。
147万円/m2と発表されています。20代の人が一人暮らしをするのによくある20m2の間取りと考えると一人暮らし分の土地の値段は2940万円になります。
板橋区にある高島平の住宅地の価格。都営三田線が入っているエリアです。
30万9千円/m2という価格
これを20代の人が一人暮らしをするのによくある20m2の間取りと考えると一人暮らし分の土地の値段は618万円になります。
| 土地名 | 20m2に換算した時の土地の値段 |
| 高田馬場3丁目 | 1000万円 |
| 南青山4丁目 | 2940万円 |
| 高島平5丁目 | 618万円 |
ではこれを踏まえたうえで賃貸の相場を見てみたいと思います。
| 土地名 | 1Kで風呂トイレ別の平均賃料(2015年データより) |
| 高田馬場3丁目 | 8.8万円 |
| 南青山4丁目 | 12.2万円 |
| 高島平5丁目 |
6.2万円 |
※国土交通省国土交通省地価公示・都道府県地価調査、レインズ、ATBBより暮らしっく不動産でデータをまとめたもの
上記で得られたデータをまとめて表にしてみました。
| 土地名 | 20m2に換算した時の土地の値段 | 1Kで風呂トイレ別の平均賃料 |
| 高田馬場3丁目 | 1000万円 | 8.8万円 |
| 南青山4丁目 | 2940万円 | 12.2万円 |
| 高島平5丁目 | 618万円 | 6.2万円 |
見事に土地の値段に比例して賃料が変わってきています。
土地の値段に比例する家賃
大家さんの立場で考えてみましょう。土地の購入金額、建物の建築費を回収しなければいけません。
土地を買って賃貸物件を作ったとします。どうやって賃料を決めましょうか？
土地の値段+建築費が高ければ当然、賃料を上げて回収したいですね。それだけ経費がかかっているわけですから当然の結果。
相場よりも安い物件とはどういう物件かも考えてみます。
平均的な物件よりも何かが劣っている場合は賃料を下げて募集をします。大家さんからすると一番避けたいのは空室状態。収益を生まない部屋は何の意味もありません。安くしてでも収益をあげてくれたほうがいいわけです。
築年数が古い、立地がよくない、設備が時代遅れ、駅から遠い、坂の下、狭い、風呂がない、洗濯機置き場がない(コインランドリーを使ってねという意味)、トイレが共同etc
何かしら平均的なものよりも劣る要素がある場合は平均相場よりも安くして入居者を募集します。
新築、設備が新しい、駅近であるにもかかわらず相場よりも安い物件の場合は、おとり物件や定期借家の物件の可能性が高いです。
要注意？！おとり物件を見分ける５つのポイント
https://www.kurachic.jp/column/519/
定期借家とは？
https://www.kurachic.jp/column/712/
23区の土地相場と家賃の関係
23区の土地と吉祥寺の土地の公示価格と家賃相場を見てみましょう。
吉祥寺は人気のある町なので23区外ですが入れてみました。
| 土地名 | 20m2に換算した時の土地の値段 | 1Kで風呂トイレ別の平均賃料 |
| 千代田区6番町 | 6300万円 | 15.5万円 |
| 中央区勝どき３丁目 | 2060万円 | 9.4万円 |
| 新宿区高田馬場3丁目 | 1000万円 | 8.8万円 |
| 港区南青山4丁目 | 2940万円 | 12.2万円 |
| 板橋区高島平5丁目 | 618万円 | 6.2万円 |
| 渋谷区代々木３丁目 | 1808万円 | 10.2万円 |
| 品川区東五反田４丁目 | 1548万円 | 11.0万円 |
| 目黒区駒場2丁目 | 1374万円 | 8.5万円 |
| 世田谷区代田３丁目 | 1170万円 | 8.1万円 |
| 大田区蒲田３丁目 | 802万円 | 8.4万円 |
| 杉並区高円寺南４丁目 | 1116万円 | 8.7万円 |
| 中野区東中野３丁目 | 1034万円 | 8.4万円 |
| 練馬区豊玉上１丁目 | 848万円 | 7.5万円 |
| 豊島区巣鴨１丁目 | 1206万円 | 9.2万円 |
| 文京区小石川２丁目 | 1596万円 | 9.3万円 |
| 北区田端２丁目 | 974万円 | 8.9万円 |
| 足立区西新井６丁目 | 474万円 | 7.2万円 |
| 葛飾区西新小岩４丁目 | 636万円 | 6.9万円 |
| 江戸川区平井６丁目 | 688万円 | 7.4万円 |
| 荒川区西日暮里４丁目 | 958万円 | 8.1万円 |
| 墨田区菊川３丁目 | 878万円 | 9.5万円 |
| 江東区東陽１丁目 | 906万円 | 8.7万円 |
| 台東区谷中２丁目 | 1334万円 | 7.2万円 |
| 武蔵野市吉祥寺南町３丁目 | 1180万円 |
8.0万円 |
※国土交通省、ATBBより暮らしっく不動産でデータをまとめたもの
上記の表をグラフにしてみます。
※国土交通省、ATBBより暮らしっく不動産でデータをまとめたもの
場所によって多少の誤差はありますが、ほぼ土地の値段と比例しているのがおわかりいただけるでしょうか？
ですので、代々木で5万円代でオートロック、風呂・トイレ別、2K、築浅、独立洗面台、追い炊きの物件ないですか？と言われても無いです。
これが現実なのです。
相場感がずれているといつまでたっても見つからない
話を戻します。
部屋がなかなか決まらない人の考え方にありがちなパターンをみてみます。
1."代々木で5万円代でオートロック、風呂・トイレ別、2K、築浅、独立洗面台、追い炊き機能のある物件に住みたい。"
2.でも現実はその予算では物件がない。
3."不動産屋を変えたり、時期を変えたら出てくるかもしれない。"と思う。
4.不動産屋や時期を変えても気に入った物件が見つからないのでいつまでたっても見つからない。
特に、引っ越しを急ぐ理由がない人に多い傾向です。
自分の条件を変えることがないので、いつまでたっても決めきれずに待ち続けることになります。
ネットで物件を見つけても、おとり物件に騙されたりして時間と労力を無駄にしてしまい、最後は疲れて引っ越し自体が面倒になっていきます。
さいごに
ネットで"家賃相場"と検索すると色々なサイトで出てきますが、先ほどご紹介した国土交通省のサイトで、土地の値段を調べてから予算に合わせて住むエリアを絞り込んでいくのも方法の一つです。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0
また暮らしっく不動産のコラムでも山手線と中央線の相場は以前に書いています。
山手線の家賃相場まとめ
https://www.kurachic.jp/column/1049/
中央線の家賃相場まとめ
https://www.kurachic.jp/column/1019/
参考にしていただければと思います。
それでは。
